Najem krótkoterminowy: obowiązki platform i wynajmujących według STR 2024/1028

Stan prawny na dzień 5 sierpnia 2026.

Od 20 maja 2026 r. stosuje się rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Wprowadza ono jednolity w całej Unii schemat: lokal dostaje numer identyfikacyjny, wynajmujący musi go podać platformie i pokazać w ofercie, a platforma musi tak zaprojektować swój serwis, aby oferta bez numeru nie została opublikowana. Do tego dochodzi comiesięczne przekazywanie organom danych o liczbie nocy, liczbie gości i kraju zamieszkania każdego gościa.

Schemat ten uruchamia się jednak dopiero tam, gdzie państwo członkowskie zdecydowało się ustanowić własną procedurę rejestracji i infrastrukturę odbioru danych. Komisja opisuje ten mechanizm jako model opt-in/opt-out: rozporządzenie harmonizuje rejestrację i raportowanie, ale nie przesądza, że każde państwo musi je wprowadzić na całym swoim terytorium. W Polsce mechanizm ten nie działa jeszcze w pełni, ponieważ krajowa ustawa wykonawcza nie została uchwalona, a Rada Ministrów przyjęła projekt rządowy dopiero 14 lipca 2026 r.

Czego STR w rzeczywistości dotyczy

Nazwa rozporządzenia bywa myląca. To nie jest akt o najmie, tylko akt o danych i o egzekwowaniu prawa za pośrednictwem pośrednika cyfrowego. Rozporządzenie nie przesądza, czy najem krótkoterminowy w danym mieście jest dopuszczalny, nie ustanawia limitów dni, nie reguluje zezwoleń ani sposobu korzystania z lokalu. Te kwestie zostają przy prawie krajowym i lokalnym. STR odbiera natomiast rynkowi jego dotychczasową przewagę, czyli trudność w przypisaniu konkretnej oferty do konkretnego lokalu, konkretnej osoby i konkretnej liczby faktycznych pobytów.

Podstawą prawną jest art. 114 TFUE, a więc kompetencja rynku wewnętrznego. Rozporządzenie stosuje się bezpośrednio i żadne państwo nie transponuje go tak jak dyrektywy, ale bez krajowych przepisów organizacyjnych i sankcyjnych część jego mechanizmów nie ma czym działać: brakuje organu, rejestru, wykazu obszarów i kar. Zakresem objęte są platformy obsługujące wynajmujących, którzy oferują lokale położone w Unii, niezależnie od tego, gdzie platforma ma siedzibę. Platformę z siedzibą poza Unią wiążą więc te same obowiązki, jeżeli pośredniczy w najmie lokali położonych w państwach członkowskich.

Kogo obejmuje STR w najmie krótkoterminowym

Rozporządzenie posługuje się czterema pojęciami, które warto rozumieć dokładnie: przesądzają one o tym, kto i czy w ogóle podlega obowiązkom.

„Jednostka” to umeblowany lokal mieszkalny położony w Unii, będący przedmiotem usługi krótkoterminowego najmu. Z zakresu wyłączono hotele, aparthotele, motele i hostele oraz miejsca zakwaterowania na polach kempingowych i namiotowych. „Wynajmujący” to osoba fizyczna albo prawna, która odpłatnie świadczy lub zamierza świadczyć taką usługę przez platformę, przy czym nie ma znaczenia, czy robi to zawodowo, czy okazjonalnie. Rozporządzenie obejmuje więc również osoby, które nie są przedsiębiorcami, i tym różni się od typowego modelu identyfikowalności znanego z art. 30 i 31 aktu o usługach cyfrowych. „Platforma internetowa pośrednicząca w najmie krótkoterminowym” to platforma w rozumieniu art. 3 lit. i) rozporządzenia (UE) 2022/2065, która umożliwia zawarcie umowy na odległość między najemcą a wynajmującym. Wreszcie „numer identyfikacyjny” to niepowtarzalny identyfikator nadawany przez właściwy organ i przypisany do konkretnej jednostki.

Ostatnia definicja wyznacza granicę, która będzie sporna w praktyce. Serwis, który jedynie publikuje informacje albo przekierowuje użytkownika poza własny system, nie uczestniczy w zawarciu umowy i może pozostawać poza zakresem STR. Formularze zapytania, płatności realizowane na zewnątrz i hybrydowe procesy rezerwacji tworzą pole do sporu o kwalifikację usługi.

Obowiązki wynajmującego

Jeżeli lokal leży na obszarze objętym procedurą rejestracji, wynajmujący rejestruje jednostkę na podstawie własnego oświadczenia. Procedura ma być dostępna w internecie, a numer identyfikacyjny nadaje się automatycznie i niezwłocznie po podaniu wymaganych informacji oraz, w stosownych przypadkach, przedstawieniu dokumentów.

Zakres oświadczenia z art. 5 ust. 1 rozporządzenia jest konkretny. Wynajmujący podaje dokładny adres jednostki, w razie potrzeby z numerem lokalu, piętrem oraz danymi księgi wieczystej albo innymi danymi pozwalającymi jednoznacznie ustalić lokal. Wskazuje rodzaj jednostki i to, czy chodzi o całość lub część głównego albo drugiego miejsca zamieszkania, czy o lokal przeznaczony do innego celu. Podaje maksymalną liczbę miejsc noclegowych i gości oraz informację o wymaganym zezwoleniu i jego uzyskaniu. Osoba fizyczna dodaje imię, nazwisko, krajowy numer identyfikacyjny, adres, telefon i adres e-mail, a osoba prawna nazwę, krajowy numer rejestracyjny, dane przedstawiciela prawnego i dane kontaktowe.

Po stronie platformy wynajmujący ma trzy obowiązki. Oświadcza, czy jednostka znajduje się na obszarze objętym rejestracją. Podaje numer identyfikacyjny, zanim platforma umożliwi mu oferowanie usług. Publikuje ten numer w wyraźny sposób jako część oferty. Do tego dochodzi obowiązek aktualizacji danych po istotnej zmianie, wynikający z art. 5 ust. 4, oraz odpowiedzialność za prawdziwość informacji przekazanych organowi i platformie, którą ustanawia art. 5 ust. 6 rozporządzenia.

Rozporządzenie przewiduje też ścieżkę reakcji organu. Informacje w rejestrze podlegają weryfikacji, a przy stwierdzeniu niekompletności albo nieprawidłowości organ wzywa wynajmującego do korekty w wyznaczonym terminie. Jeżeli wynajmujący tego nie zrobi, organ może zawiesić ważność numeru i wydać platformom nakaz niezwłocznego usunięcia ofert dotyczących danej jednostki albo zablokowania dostępu do nich. Podobnie organ postępuje przy poważnych wątpliwościach co do autentyczności lub ważności przekazanych informacji i dokumentów. Umyślne naruszenie albo rażące niedbalstwo, polegające na braku korekty lub przekazaniu nieprawdziwych informacji, może prowadzić do wycofania numeru (art. 6). O zamiarze zawieszenia albo wycofania organ powiadamia wynajmującego i daje mu możliwość wyjaśnienia sprawy. Automatyzm dotyczy więc nadania numeru, nie jego odebrania: to drugie wymaga uzasadnienia, wysłuchania i dostępu do środka prawnego.

Obowiązki platform pośredniczących

Pierwsza grupa obowiązków dotyczy architektury serwisu. Artykuł 7 ust. 1 rozporządzenia nakazuje zaprojektować interfejs tak, aby wynajmujący musiał oświadczyć, czy jednostka znajduje się na obszarze objętym procedurą rejestracji, a przy odpowiedzi twierdzącej podać numer przed opublikowaniem oferty. Numer musi być widoczny w ofercie i powiązany z konkretną jednostką. To obowiązek dotyczący samego produktu, a nie regulaminu. Zapis w warunkach korzystania z serwisu, że za legalność oferty odpowiada wynajmujący, nie wystarcza.

Druga grupa dotyczy weryfikacji. Artykuł 8 nakazuje sprawdzić przed publikacją oferty, czy oświadczenie wynajmującego jest kompletne, o ile da się to proporcjonalnie zautomatyzować. Przepis nie ustanawia natomiast ogólnej oceny wiarygodności podanych informacji przed publikacją. Dalej idzie art. 7 ust. 1 lit. c: platforma podejmuje rozsądne starania, aby regularnie i wyrywkowo sprawdzać prawdziwość oświadczenia o istnieniu procedury rejestracji oraz ważność numerów identyfikacyjnych. Jeżeli poweźmie wiadomość, że numer jest nieważny albo posłużono się nim niezgodnie z przypisaniem do lokalu, informuje o tym bez zbędnej zwłoki właściwy organ i wynajmującego (art. 7 ust. 2), a organ może uruchomić mechanizm zawieszenia lub wycofania numeru z art. 6. Do tego dochodzi obowiązek informowania wynajmujących o obowiązujących procedurach rejestracyjnych (art. 7 ust. 3). Żaden z tych przepisów nie każe jednak platformie badać, czy lokal spełnia normy budowlane, przeciwpożarowe czy podatkowe, ani prowadzić ogólnego monitorowania ofert. Pełna weryfikacja legalności lokalu pozostaje zadaniem organu, nie pośrednika.

Trzecia grupa dotyczy danych. Jeżeli lokal leży na obszarze wpisanym do wykazu z art. 13 ust. 1 lit. b, platforma przekazuje do krajowego pojedynczego cyfrowego punktu dostępu dane dotyczące działalności w odniesieniu do każdej jednostki, wraz z numerem identyfikacyjnym, dokładnym adresem lokalu i adresem URL oferty (art. 9 ust. 1). Zasadą jest raportowanie miesięczne w komunikacji maszyna do maszyny. Małe platformy i mikroplatformy, które w poprzednim kwartale nie osiągnęły średniej miesięcznej równej 4 250 ofert lub wyższej, raportują kwartalnie i mogą przekazywać dane także ręcznie, zgodnie z prawem krajowym (art. 9 ust. 2 i 3). Platforma odpowiada za kompletność i dokładność przekazywanego zbioru, ale robi to na podstawie informacji od wynajmujących i nie jest gwarantem materialnej prawdziwości każdej z nich.

Warto od razu wyjaśnić, czym są „dane dotyczące działalności” w rozumieniu art. 3 pkt 12. To liczba nocy, na które wynajęto lokal, liczba gości przypadająca na noc oraz kraj zamieszkania każdego gościa. Rozporządzenie nie przewiduje natomiast przekazywania danych identyfikujących gości: ani imienia i nazwiska, ani numeru dokumentu, ani adresu. To rozróżnienie ma znaczenie przy każdej rozmowie o zgodności z RODO.

Ochrona danych: gdzie leży realne ryzyko

Artykuł 12 ust. 2 ogranicza cele, w jakich właściwe organy sięgają po dane przekazane na podstawie art. 9. Są dwa: kontrola przestrzegania procedur rejestracyjnych oraz wdrażanie i egzekwowanie zgodnych z prawem unijnym zasad dostępu do najmu krótkoterminowego i jego świadczenia. Samo rozporządzenie nie ustanawia podstawy podatkowej ani karnej, a motyw 5 pozostawia te dziedziny kompetencjom państw i Unii: dalsze wykorzystanie danych do celów podatkowych, celnych czy ścigania wymaga odrębnej podstawy prawnej. Kopiowanie danych STR do systemów marketingowych, scoringowych albo antyfraudowych bez własnej oceny celu i podstawy jest więc ryzykiem samodzielnym, niezależnym od zgodności ze STR.

Rozporządzenie ogranicza również retencję. Informacje i dokumenty rejestracyjne właściwy organ przechowuje najwyżej przez 18 miesięcy od zgłoszenia usunięcia lokalu z rejestru (art. 5 ust. 5), a danych dotyczących działalności nie przechowuje dłużej niż 18 miesięcy od ich otrzymania (art. 12). Rejestr publiczny z art. 4 ust. 5 ma zawierać numery identyfikacyjne, co pozwala potencjalnemu najemcy zweryfikować ofertę. Przepis nie nakazuje jednak publikowania pełnych danych osobowych wynajmującego ani historii rezerwacji.

Kluczowe rozróżnienie wynika z art. 4 ust. 3 lit. b: sam numer identyfikacyjny nie może zawierać danych osobowych. Nie jest więc przekształconym numerem PESEL, nazwiskiem ani adresem, a projektowanie schematu numeracji, który takie dane koduje, narusza rozporządzenie. Co innego cały zbiór przekazywany organowi. Numer w zestawie z dokładnym adresem, adresem URL oferty i historią pobytów pozwala już zwykle ustalić właściciela albo użytkownika lokalu, a wtedy administrator przetwarza dane osobowe ze wszystkimi tego konsekwencjami. Kraj zamieszkania gościa sam w sobie nikogo nie identyfikuje. Praktyczny wniosek dla zespołów compliance: matryca retencji, ograniczenie dostępów oraz ocena, czy dana konfiguracja przetwarzania powoduje wysokie ryzyko dla praw i wolności osób. Ocena skutków dla ochrony danych nie jest tu obowiązkiem automatycznym, lecz konsekwencją takiej właśnie analizy, zwłaszcza przy dużej skali portfela i systematycznym monitorowaniu.

Europejski Inspektor Ochrony Danych zaopiniował projekt rozporządzenia w opinii 26/2022 z 16 grudnia 2022 r. Poparł w niej kierunek, w którym raportowanie nie obejmuje danych identyfikujących gości, a cele podatkowe i związane ze ściganiem pozostają poza zakresem aktu, oraz zwracał uwagę na jednoznaczne określenie okresów przechowywania i roli pojedynczego punktu dostępu. Szczegółowy zakres pozostałych postulatów warto sprawdzić bezpośrednio w tekście opinii, ponieważ w publikacjach branżowych bywa on referowany szerzej, niż wynika z dokumentu.

Sankcje i podział kompetencji

Artykuł 15 rozdziela egzekwowanie. Naruszenia art. 7 ust. 1 i art. 8 rozlicza się w systemie nadzoru przewidzianym w akcie o usługach cyfrowych. Za art. 6, art. 7 ust. 2 i 3 oraz art. 9 odpowiadają organy państwa, w którym działa właściwy pojedynczy cyfrowy punkt dostępu. Same sankcje ustanawiają państwa członkowskie, a mają być skuteczne, proporcjonalne i odstraszające. Termin przyjęcia i ogłoszenia krajowych przepisów sankcyjnych upłynął 20 maja 2026 r.

Rozporządzenie nie zawiera unijnego taryfikatora ani maksymalnej kary. Kwota 50 000 zł, która krąży w komunikatach samorządowych, pochodzi z poselskiego projektu ustawy notyfikowanego w systemie TRIS pod numerem 2026/0236/PL, a nie z prawa unijnego, i na 5 sierpnia 2026 r. nie jest obowiązującą sankcją.

STR w Polsce: brak rejestru i przepisów wykonawczych

Polska nie ustanowiła jeszcze przepisów wykonawczych i to przesądza o dzisiejszej sytuacji wynajmującego. Nie działa krajowa procedura rejestracji z art. 4, nie ma wykazu obszarów z art. 13 ust. 1 lit. b ani pojedynczego cyfrowego punktu dostępu z art. 10.

Rada Ministrów przyjęła 14 lipca 2026 r. projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw. Projekt obejmuje pojęciem usługi hotelarskiej najem trwający nie dłużej niż 30 dni, tworzy Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, przewiduje rejestrację lokali, indywidualny numer identyfikacyjny, krajową infrastrukturę przekazywania danych oraz sankcje za brak rejestracji i nielegalne świadczenie usług. Do Sejmu trafił do opiniowania 24 lipca 2026 r., a na 5 sierpnia 2026 r. oficjalne materiały nadal opisują go jako projekt: nie został ogłoszony w Dzienniku Ustaw, a zatem żadne z tych rozwiązań nie jest jeszcze obowiązkiem ustawowym. Równolegle w Sejmie leży starszy projekt poselski, obciążony zarzutem niezgodności z art. 9 rozporządzenia.

Droga do pełnego stosowania STR w Polsce

Skutek luki trzeba opisać precyzyjnie, ponieważ w komunikatach branżowych bywa on wyolbrzymiany. Nie chodzi o próżnię regulacyjną: rozporządzenie obowiązuje w Polsce bezpośrednio, gminy prowadzą ewidencje innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie, a niektóre miasta, jak Kraków, informują wynajmujących o własnych obowiązkach ewidencyjnych i porządkowych. Brakuje natomiast tego, co uruchamia raportowanie z art. 9. Obowiązek przekazywania danych przez platformy zależy przede wszystkim od umieszczenia obszaru w wykazie z art. 13 ust. 1 lit. b, a przekazać je można tylko do punktu dostępu z art. 10. Dopóki żadnego z nich nie ma, nie da się skutecznie wymagać od platform comiesięcznych raportów, choć państwo pozostaje zobowiązane do wykonania obowiązków organizacyjnych i sankcyjnych, a rejestrację oraz przekazywanie danych może uruchomić później. Obowiązki wynikające z ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich, w tym wpis do gminnej ewidencji, pozostają aktualne, ale wpis do tej ewidencji nie jest numerem identyfikacyjnym w rozumieniu STR.

Polska ustawa wykonawcza STR: co zmieni dla najmu krótkoterminowego

Do monitorowania zostają dwie rzeczy. Po pierwsze, akt wykonawczy Komisji przyjmowany na podstawie art. 10 ust. 5 rozporządzenia, który może ustanowić wspólne specyfikacje techniczne pojedynczych punktów dostępu. Na 5 sierpnia 2026 r. nie udało się potwierdzić jego ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym UE, dlatego przed powołaniem się na te specyfikacje trzeba sprawdzić bieżący stan w EUR-Lex. Po drugie, przebieg prac nad polską ustawą wykonawczą, od której zależy, gdzie w Polsce rejestracja będzie w ogóle wymagana, jak będzie wyglądał numer identyfikacyjny i jakie sankcje będą groziły za jego brak. Do czasu ogłoszenia tej ustawy najbezpieczniejszym założeniem dla wynajmujących i platform jest przygotowanie danych i procesów, a nie działanie tak, jakby polski system już funkcjonował.

Spory o obowiązki STR w najmie krótkoterminowym

Cztery kwestie już dziś dzielą praktyków.

Pierwsza dotyczy tego, czy STR nakłada obowiązek na każdego wynajmującego od 20 maja 2026 r. Wykładnia szeroka, obecna w komunikatach branżowych i samorządowych, mówi, że każdy właściciel oferujący lokal przez platformę powinien już mieć numer. Trafniejsza wydaje się wykładnia węższa: obowiązek konkretyzuje się dopiero wtedy, gdy państwo ustanowi zgodną procedurę rejestracji dla danego obszaru. Przemawiają za nią art. 4, art. 9 ust. 1, konstrukcja wykazów z art. 13 ust. 1 oraz komunikat Komisji z 20 maja 2026 r.

Druga dotyczy roli platformy. Literalnie rzecz biorąc, wynajmujący odpowiada za prawdziwość oświadczenia (art. 5 ust. 6), platforma sprawdza przed publikacją jego kompletność (art. 8), a kontrole wyrywkowe prowadzi już po opublikowaniu oferty (art. 7 ust. 1 lit. c). Funkcjonalna lektura obu przepisów prowadzi jednak do wniosku, że platforma nie może ignorować oczywistych sprzeczności z urzędowym wykazem obszarów, zwłaszcza takich, które da się wykryć automatycznie. Granica przebiega między zaniechaniem oczywistego a ogólnym monitorowaniem, którego rozporządzenie nie wymaga.

Trzecia dotyczy swobody krajowego ustawodawcy. Państwo zachowuje kompetencje w planowaniu przestrzennym, budownictwie, zezwoleniach i limitach dni, ale nie może zbudować równoległego kanału dostępu do danych platform poza STR. Zbyt szerokie obowiązki nałożone na pośredników mogą naruszać jednocześnie art. 9 i 13 rozporządzenia, akt o usługach cyfrowych, dyrektywę 2000/31/WE oraz zasadę proporcjonalności.

Czwarta dotyczy wpływu na rynek mieszkaniowy. Komisja przypomina, że najem przez platformy odpowiada za około jedną czwartą unijnej oferty zakwaterowania, a samorządy wskazują na szarą strefę i presję na zasób mieszkaniowy. Airbnb argumentuje przeciwnie, że udział lokali najmu krótkoterminowego w zasobie mieszkaniowym największych miast europejskich nie przekracza 0,5 procent, przy czym to stanowisko zainteresowanego uczestnika rynku, nie niezależne badanie. Związek Powiatów Polskich w stanowisku z 30 stycznia 2026 r. poparł ideę regulacji, ale ostrzegł przed przerzuceniem na gminy nowych zadań bez finansowania.

Jak przygotować się do STR: wynajmujący, platformy i compliance

Zacznijmy od warunku, który przesądza o wszystkim innym: dopóki dla danego obszaru nie działa krajowa procedura rejestracji, nie ma czego rejestrować i nie ma czego raportować. Prace warto więc rozumieć jako przygotowanie, a nie jako zaległość.

Wynajmujący, który dziś przygotowuje się do rejestracji, powinien uporządkować dane lokalu, zanim ruszy krajowy rejestr: dokładny adres wraz z oznaczeniem lokalu, dane księgi wieczystej, maksymalną liczbę miejsc noclegowych i gości oraz status ewentualnych zezwoleń. Zarządca kilkunastu lokali ma dodatkowy problem: jeden numer nie może obsługiwać kilku ofert, ten sam lokal nie powinien być duplikowany na różnych kontach, a zmiana adresu, liczby miejsc czy zezwolenia wymaga aktualizacji w każdym kanale sprzedaży.

Platforma nie może wdrożyć jednego formularza dla całej Unii, ponieważ obowiązek zależy od położenia jednostki i od aktualnych wykazów krajowych, regionalnych i lokalnych. Zespoły produktowe i compliance powinny wersjonować oświadczenia wynajmujących, logować kontrole wyrywkowe i przechowywać dowód tego, na podstawie jakiego stanu wykazu dopuszczono ofertę. Bez tego trudno wykazać należyte starania. Osobno warto zamknąć ścieżkę ręcznego przywracania zablokowanej oferty albo zmiany numeru przez obsługę klienta: takie działanie może udaremnić wykonanie nakazu organu.

Prawnicy i działy compliance mają do rozdzielenia cztery reżimy, które łatwo pomylić: STR, akt o usługach cyfrowych, DAC7 i prawo hotelarskie. Każdy ma inny cel, inny zakres danych, inną częstotliwość raportowania i inną podstawę sankcji.

Orzecznictwo TSUE a najem krótkoterminowy

Bezpośredniej wykładni rozporządzenia 2024/1028 jeszcze nie ma, skoro stosuje się je dopiero od maja 2026 r. Trzy wcześniejsze wyroki TSUE wyznaczają jednak ramy, w których będzie ono funkcjonować.

W sprawach połączonych C-724/18 i C-727/18, Cali Apartments SCI i HX, wyrok z 22 września 2020 r., Trybunał dopuścił system uprzednich zezwoleń na powtarzalny wynajem krótkoterminowy mieszkań dla przejezdnych gości. Przeciwdziałanie niedoborowi mieszkań dostępnych cenowo może być nadrzędnym interesem publicznym, ale ograniczenie musi odpowiadać rzeczywistej sytuacji lokalnego rynku, być odpowiednie do celu, nie wykraczać poza to, co konieczne, i opierać się na jasnych, obiektywnych i z góry znanych kryteriach. STR dostarcza właśnie takiego materiału dowodowego dla gmin.

W sprawie C-674/20, Airbnb Ireland UC przeciwko Région de Bruxelles-Capitale, wyrok z 27 kwietnia 2022 r., Trybunał dopuścił obowiązek przekazania organowi podatkowemu, na pisemne żądanie, informacji identyfikujących podmioty zobowiązane do podatku od obiektów zakwaterowania. Wyrok potwierdza, że obok STR może istnieć odrębne raportowanie podatkowe, ale dotyczył reżimu podatkowego i nie pozwala mieszać obu podstaw prawnych.

Na gruncie krajowym warto pamiętać o wyroku Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2021 r., IV CSKP 20/21. SN uznał w nim, że wspólnota mieszkaniowa nie może uchwałą generalnie zakazać właścicielowi najmu krótkoterminowego, i to jest teza tego orzeczenia. Pozostałe narzędzia wspólnoty, czyli regulamin porządku domowego, roszczenia negatoryjne i reakcja na immisje, wynikają z szerszej wykładni przepisów o własności lokali i prawie sąsiedzkim, a nie wprost z sentencji i uzasadnienia tego wyroku.

Pomoc prawna przy wdrożeniu STR

Jeżeli prowadzisz platformę rezerwacyjną albo zarządzasz portfelem lokali na wynajem krótkoterminowy, pomogę uporządkować to od strony procesów i dokumentów: przegląd interfejsu i regulaminu pod kątem art. 7 i 8 rozporządzenia, rozdzielenie reżimów danych STR, DAC7 i RODO wraz z matrycą retencji i oceną ryzyka, ścieżka reakcji na nakaz organu oraz automatyzacja obiegu oświadczeń i ich wersjonowania. Pracuję też nad podpisami elektronicznymi i obiegiem dokumentów, więc rejestrację i aktualizacje danych da się od razu wpiąć w istniejący proces, zamiast budować obok niego kolejną tabelkę.

Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej.

Jeśli chcesz to przełożyć na swoją sytuację, zobacz nieruchomości dla firm albo napisz do mnie.

Źródła

• EUR-Lex, rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11.04.2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych, pełny tekst polski. link

• EUR-Lex, rozporządzenie (UE) 2022/2065 (akt o usługach cyfrowych, DSA), do którego odsyła definicja platformy oraz mechanizm egzekwowania art. 7 ust. 1 i art. 8 STR. link

• EUR-Lex, rozporządzenie (UE) 2018/1724 o jednolitym portalu cyfrowym, zmienione przez STR w zakresie załączników I i II. link

• EUR-Lex, rozporządzenie (UE) 2016/679 (RODO), podstawa oceny przetwarzania danych w rejestrach i punkcie dostępu. link

• EUR-Lex, dyrektywa 2000/31/WE o handlu elektronicznym, istotna przy ograniczeniach nakładanych na platformy z innych państw członkowskich. link

• EUR-Lex, dyrektywa 2006/123/WE o usługach na rynku wewnętrznym, tło dla krajowych zezwoleń i limitów. link

• Europejski Inspektor Ochrony Danych, opinia 26/2022 z 16.12.2022 r. do projektu rozporządzenia STR. link

• Komisja Europejska, komunikat z 20.05.2026 r. o rozpoczęciu stosowania nowych zasad przejrzystości w sektorze najmu krótkoterminowego, z opisem modelu opt-in i opt-out. link

• Komisja Europejska, Transition Pathways, opis rozporządzenia o gromadzeniu i udostępnianiu danych o najmie krótkoterminowym. link

• Kancelaria Prezesa Rady Ministrów, informacja z 14.07.2026 r. o przyjęciu projektu nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich. link

• Kancelaria Prezesa Rady Ministrów, karta projektu ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw. link

• Ministerstwo Sportu i Turystyki, stanowisko z 15.05.2026 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu. link

• Sejm RP, przebieg prac nad poselskim projektem ustawy o najmie krótkoterminowym, druk nr 2353 i autopoprawka 2353-A, z datą pierwszego czytania 17.04.2026 r. link

• Sejm RP, zapis posiedzenia komisji z uwagami BEOS oraz pismem MSZ z 22.01.2026 r. o niezgodności projektu z art. 9 rozporządzenia STR. link

• Komisja Europejska, system TRIS, notyfikacja polskiego projektu poselskiego 2026/0236/PL z 11.05.2026 r. link

• Ustawa z 29.08.1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 1944. link

• TSUE, wyrok z 19.12.2019 r., C-390/18, Airbnb Ireland UC. link

• TSUE, wyrok z 22.09.2020 r., sprawy połączone C-724/18 i C-727/18, Cali Apartments SCI i HX. link

• TSUE, wyrok z 27.04.2022 r., C-674/20, Airbnb Ireland UC przeciwko Région de Bruxelles-Capitale. link

• Sąd Najwyższy, wyrok z 12.01.2021 r., IV CSKP 20/21, o granicach uchwał wspólnoty wobec najmu krótkoterminowego. link

• Związek Powiatów Polskich, stanowisko z 30.01.2026 r. w sprawie regulacji najmu krótkoterminowego i jej kosztów dla samorządów. link

• Airbnb, stanowisko z 8.12.2024 r. o wpływie najmu krótkoterminowego na europejski rynek mieszkaniowy. link

• JWP Legal, komentarz „Najem krótkoterminowy po 20 maja 2026 r. Co oznacza brak polskich przepisów wykonawczych?”. link

• Urząd Miasta Krakowa, komunikat o nowych przepisach dotyczących najmu krótkoterminowego. link