Eksmisja najemcy: czas trwania, koszty i najem okazjonalny

Stan prawny na dzień 24 października 2026.

Najemca od kilku miesięcy nie płaci albo umowa już się skończyła, a on nadal nie oddaje kluczy. Właściciel nie może go wtedy usunąć sam, dlatego odzyskanie mieszkania wymaga wypowiedzenia zgodnego z ustawą o ochronie praw lokatorów, tytułu wykonawczego i komornika. Przy zwykłym najmie trzeba się liczyć z wieloma miesiącami, a przy najmie okazjonalnym droga jest krótsza, o ile dokumenty przygotowano poprawnie już w dniu podpisania umowy. Opisuję kolejne kroki, terminy z ustawy i koszty, które wynajmujący musi wyłożyć z góry.

Przy zwykłym najmie potrzebujesz wypowiedzenia, wyroku sądu i komornika, a przy najmie okazjonalnym zgłoszonym w terminie do urzędu skarbowego wystarczą żądanie opróżnienia lokalu, klauzula wykonalności nadana aktowi notarialnemu i komornik. W obu przypadkach komornik działa dopiero na podstawie tytułu wykonawczego, czyli wyroku albo aktu notarialnego, któremu sąd nadał klauzulę wykonalności i w ten sposób potwierdził, że dokument nadaje się do egzekucji.

Czy mogę sam wymienić zamki albo odciąć najemcy media?

Wymiana zamków pod nieobecność najemcy, odcięcie prądu, wody albo gazu i wyniesienie jego rzeczy to samopomoc, na którą prawo nie pozwala, nawet jeśli najemca zalega z czynszem od pół roku. Kodeks karny z 6 czerwca 1997 r. w art. 191 § 1a przewiduje karę dla tego, kto „w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego”. Sprawcy grozi ta sama kara co za zmuszanie przemocą lub groźbą, a więc pozbawienie wolności do 3 lat.

Odcięcie mediów albo zablokowanie wejścia po to, żeby najemca się wyprowadził, może wypełnić ten opis, jeżeli właściciel działa uporczywie albo w sposób istotnie utrudniający korzystanie z lokalu. Niezależnie od odpowiedzialności karnej najemca może żądać naprawienia szkody, na przykład za zniszczone lub utracone rzeczy. Wejście do mieszkania „z administracją” albo z sąsiadem jako świadkiem niczego tu nie zmienia, ponieważ bez tytułu wykonawczego nikt poza najemcą nie ma prawa decydować o dostępie do lokalu.

Jak wypowiedzieć umowę najemcy, który nie płaci czynszu?

Przy zwykłym najmie mieszkania obowiązuje ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jej art. 11 ust. 1 pozwala właścicielowi wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn wymienionych w ustawie. Wypowiedzenie trzeba sporządzić na piśmie pod rygorem nieważności i wskazać w nim przyczynę.

Przy zaległościach właściwą podstawą jest art. 11 ust. 2 pkt 2, który wymaga, żeby najemca był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu „co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”. Zaległość za jeden czy dwa miesiące nie wystarczy. Przy częściowych wpłatach trzeba dokładnie policzyć, czy zaległość nadal obejmuje trzy pełne okresy. Najemca może zakwestionować sposób zaliczenia wpłat, na przykład na media, kaucję albo odsetki, a jeżeli po prawidłowym rozliczeniu zaległość okaże się mniejsza, wypowiedzenie nie wywoła skutku.

Najpierw wysyłasz więc pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia, w którym wyznaczasz najemcy dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę. Dopiero gdy ten termin minie bez zapłaty, wysyłasz wypowiedzenie, które działa „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”. Ten sam przepis pozwala wypowiedzieć umowę także najemcy, który mimo pisemnego upomnienia używa lokalu niezgodnie z umową, niszczy go albo rażąco narusza porządek domowy, oraz takiemu, który podnajął mieszkanie bez pisemnej zgody właściciela.

Na tym etapie łatwo o błąd, który potem przesądza o sprawie: brak pierwszego pisma, za krótki termin, źle policzona zaległość albo brak dowodu doręczenia. Rekomenduję wysyłanie obu pism listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, zachowanie kopii i prowadzenie rejestru wpłat od pierwszego dnia najmu, ponieważ sąd będzie potem oceniał właśnie te dokumenty.

Zwykły najem, od zaległości do komornika

Co dzieje się w sądzie po wypowiedzeniu?

Jeżeli najemca nie wyprowadzi się po upływie okresu wypowiedzenia, składasz pozew o opróżnienie lokalu. Opłata stała wynosi 200 zł, zgodnie z art. 27 pkt 11 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Pozew musi objąć wszystkie osoby, które mieszkają w lokalu. Jeżeli w trakcie sprawy okaże się, że mieszka tam ktoś jeszcze, sąd na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy wezwie cię do wskazania tych osób, a następnie wezwie je do udziału w sprawie jako pozwanych.

Sąd z urzędu zawiadamia gminę, na której terenie leży mieszkanie, a gmina może przystąpić do sprawy po twojej stronie. Nawet gdy najemca nie stawi się na rozprawę, sąd może wydać wyrok zaoczny dopiero po przeprowadzeniu postępowania dowodowego (art. 15 ust. 4). Samo twierdzenie, że umowa wygasła, nie wystarczy, trzeba je udowodnić umową, pismami i potwierdzeniami doręczeń.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd zawsze orzeka, czy pozwanym przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (potocznie: do lokalu socjalnego). Według art. 14 ust. 3 bada to z urzędu, „biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną”. Od tego rozstrzygnięcia zależy, kiedy komornik będzie mógł wykonać wyrok.

Eksmisja a dzieci, ciąża i niepełnosprawność: kiedy przysługuje lokal socjalny?

Art. 14 ust. 4 ustawy wymienia osoby, wobec których sąd „nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu”: kobietę w ciąży, małoletniego, osobę niepełnosprawną w rozumieniu ustawy z 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionego wraz z opiekunem, osobę obłożnie chorą, emeryta lub rencistę spełniającego kryteria pomocy społecznej, bezrobotnego oraz osobę spełniającą przesłanki z uchwały rady gminy. Nawet wobec nich zakaz nie działa, jeżeli „mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie”.

Dla prywatnego wynajmującego większe znaczenie ma jednak art. 14 ust. 7, według którego przepisu o osobach szczególnie chronionych nie stosuje się do osób, „które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego”, z wyjątkiem lokatorów spółdzielni mieszkaniowych i społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Mieszkanie należące do osoby prywatnej nie jest lokalem z zasobu publicznego. Przy eksmisji z takiego mieszkania sąd nie musi więc przyznać najmu socjalnego lokalu tylko dlatego, że mieszka w nim dziecko albo kobieta w ciąży.

Nie oznacza to, że sytuacja rodzinna przestaje się liczyć, ponieważ sąd nadal stosuje ogólną zasadę z art. 14 ust. 3 i bierze pod uwagę szczególną sytuację materialną i rodzinną pozwanych. Obecność małych dzieci, ciężka choroba czy niepełnosprawność mogą zaważyć na rozstrzygnięciu, tyle że jako element oceny sądu, a nie automatyczna gwarancja. Wynik zależy od ustaleń w konkretnej sprawie, dlatego ani właściciel, ani najemca nie powinien zakładać go z góry.

Co oznacza dla właściciela wyrok z prawem do najmu socjalnego lokalu?

Jeżeli sąd przyzna pozwanym prawo do najmu socjalnego lokalu, jednocześnie nakazuje wstrzymać wykonanie eksmisji „do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu” (art. 14 ust. 6). Obowiązek ten ciąży na gminie właściwej ze względu na położenie twojego mieszkania. Do tego czasu komornik nie usunie najemcy, a ty czekasz na gminę.

W tym okresie były najemca płaci ci odszkodowanie, ale według art. 18 ust. 3a tylko w wysokości czynszu, jaki płaciłby za lokal z zasobu gminy na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu. Różnicę między tą kwotą a czynszem, który płaciłby, gdyby umowa nie wygasła, ma ci pokryć gmina. Jeżeli gmina w ogóle nie dostarczy lokalu osobie uprawnionej z wyroku, art. 18 ust. 5 daje ci roszczenie odszkodowawcze wobec gminy na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego z 23 kwietnia 1964 r.

Sąd Najwyższy w wyroku z 19 czerwca 2008 r. (V CSK 31/08), wydanym w sprawie o odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego, wskazał, że odpowiedzialność gminy „obejmuje całą szkodę pozostającą w normalnym związku przyczynowym z jej zaniechaniem wypełnienia obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego osobie do tego uprawnionej”. W postanowieniu z 19 grudnia 2019 r. (I CSK 318/19), w sprawie o zwrot odszkodowania, którego gmina dochodziła od byłego lokatora, Sąd Najwyższy przypomniał utrwalone stanowisko, że gmina i były lokator odpowiadają wobec właściciela każde za całość, w zakresie, w jakim ich obowiązki się pokrywają. Właściciel może więc żądać zapłaty od każdego z nich, ale tej samej szkody nie odzyska dwa razy. Takie roszczenie rekompensuje utracony czynsz, ale nie przyspiesza odzyskania mieszkania.

Czy zimą można eksmitować najemcę?

Art. 16 ustawy stanowi, że wyroków nakazujących opróżnienie lokalu „nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie”. Ochrona dotyczy wyłącznie wykonania wyroku. Wypowiedzieć umowę, złożyć pozew i uzyskać wyrok możesz o każdej porze roku.

Art. 17 ust. 1 wyłącza ten okres ochronny, a także zasady o najmie socjalnym lokalu, gdy powodem opróżnienia lokalu jest przemoc w rodzinie, rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego. Sąd wskazuje taki powód w wyroku. Niepłacenie czynszu nie należy do tych wyjątków.

Dla właściciela, który ma dziś wyrok w ręku, oznacza to, że jeżeli komornik nie przeprowadzi eksmisji do 31 października, a najemcy nie wskazano lokalu, czynności przesuną się co do zasady na kwiecień.

Kiedy komornik usuwa najemcę do pomieszczenia tymczasowego, a kiedy do noclegowni?

Gdy wyrok nie przyznaje najmu socjalnego lokalu ani lokalu zamiennego, stosuje się art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego z 17 listopada 1964 r. Komornik usuwa najemcę do innego lokalu, do którego ten ma tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli takiego lokalu nie ma, komornik wstrzymuje się z czynnościami do czasu, gdy gmina na jego wniosek wskaże najemcy tymczasowe pomieszczenie.

Właściciel nie musi jednak czekać biernie, ponieważ według art. 1046 § 5 komornik nie może się wstrzymać, jeżeli wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Wynajmujący może więc sam znaleźć i wskazać takie miejsce.

Art. 25d ustawy odbiera prawo do tymczasowego pomieszczenia części dłużników, między innymi osobom eksmitowanym z powodu przemocy w rodzinie albo rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu, osobom, które zajęły lokal bez tytułu prawnego (pkt 1), oraz najemcom z umowy najmu okazjonalnego zgłoszonej do urzędu skarbowego (pkt 2). Jeżeli taki dłużnik nie ma innego lokalu, w którym może zamieszkać, a przy najmie okazjonalnym nie może zamieszkać w lokalu wskazanym w umowie, komornik usuwa go na podstawie art. 1046 § 5¹ „do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe”, wskazanej przez gminę.

Rzeczy najemcy komornik wydaje jemu albo dorosłemu domownikowi. Jeżeli nie ma komu ich oddać, ustanawia dozorcę i przekazuje mu rzeczy na przechowanie na koszt dłużnika. Gdy dłużnik nie odbierze ich w terminie nie krótszym niż 30 dni, sąd na wniosek dozorcy może nakazać ich sprzedaż (art. 1046 § 9 i 10).

Co zmienia najem okazjonalny?

Najem okazjonalny może zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, na piśmie pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 1 i 6). Do umowy dołącza się trzy dokumenty: akt notarialny, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela, wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać po eksmisji, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu, że zgadza się przyjąć najemcę i osoby z nim mieszkające (art. 19a ust. 2).

Uproszczona procedura działa tylko wtedy, gdy właściciel zgłosi umowę naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla swojego miejsca zamieszkania w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Bez zgłoszenia nie stosuje się art. 19c i 19d (art. 19b ust. 3), w tym trybu eksmisji opisanego niżej, a art. 19e uzależnia od zgłoszenia także swoje wyłączenia. Właściciel traci wtedy ustawowy tryb uproszczony i w razie sporu musi liczyć się z procesem o eksmisję.

Jeżeli najemca nie wyprowadzi się po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy, postępowanie wygląda tak:

1. Doręczasz najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Wskazujesz w nim umowę, przyczynę jej ustania i termin na wyprowadzkę, „nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy” (art. 19d ust. 2 i 3).

2. Po bezskutecznym upływie tego terminu składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Dołączasz żądanie z dowodem doręczenia albo nadania listem poleconym, dokument potwierdzający twój tytuł prawny do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego (art. 19d ust. 4). Opłata wynosi 50 zł (art. 71 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), a sąd rozpoznaje wniosek „niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia” (art. 781¹ k.p.c.).

3. Z tytułem wykonawczym idziesz do komornika.

Akt notarialny jest tytułem egzekucyjnym na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., dlatego nie potrzebujesz procesu o eksmisję, choć samą eksmisję i tak przeprowadza wyłącznie komornik. Przy prawidłowo zgłoszonej umowie art. 19e wyłącza ponadto przepisy o najmie socjalnym lokalu i o okresie ochronnym zimą, a art. 25d pkt 2 odbiera najemcy prawo do tymczasowego pomieszczenia. Komornik usuwa najemcę w pierwszej kolejności do lokalu wskazanego w umowie (art. 1046 § 4 zd. 1 k.p.c.). Dopiero gdy najemca nie może tam zamieszkać, komornik usuwa go do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę (art. 1046 § 5¹ k.p.c.). Rzecznik Praw Obywatelskich w piśmie do Krajowej Rady Komorniczej z 13 lipca 2026 r. zwrócił uwagę właśnie na praktykę komorników w sytuacji, gdy lokal wskazany w umowie przestaje być dostępny.

Z przepisów ustawy o wypowiadaniu umowy art. 19e każe stosować do najmu okazjonalnego tylko art. 11 ust. 2 pkt 1-3. Nie odsyła do art. 11 ust. 1, który przewiduje zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia i formę pisemną pod rygorem nieważności. Z brzmienia ustawy wynika zatem, że strony mogą przewidzieć w umowie najmu okazjonalnego także inne przyczyny wypowiedzenia. Przy zaległościach w czynszu obowiązują te same przesłanki z art. 11 ust. 2 pkt 2 co przy zwykłym najmie, w tym trzy pełne okresy płatności, pisemne uprzedzenie i dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty. Sporne pozostaje natomiast, czy obowiązuje także termin wypowiedzenia „na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Jeżeli najemca straci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni na wskazanie innego wraz z nowym oświadczeniem właściciela. W przeciwnym razie możesz wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej siedmiodniowym okresem wypowiedzenia (art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5). Kaucja przy najmie okazjonalnym może wynieść najwyżej sześciokrotność miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4).

Ile trwa eksmisja lokatora?

Przy zwykłym najmie żaden przepis nie określa, w jakim czasie właściciel odzyska mieszkanie. Na eksmisję lokatora składają się co najmniej dwa miesiące na samo uprzedzenie i wypowiedzenie, potem proces, ewentualna apelacja, nadanie klauzuli i czynności komornika. Kalkulator eksmisji publikowany w serwisie prawniczym podaje orientacyjnie od 6 do 18 miesięcy bez apelacji i od 12 do 24 miesięcy z apelacją, a jeżeli sąd przyzna najem socjalny lokalu albo komornik czeka na tymczasowe pomieszczenie, oczekiwanie na gminę może wydłużyć sprawę nawet o lata. Są to szacunki rynkowe, a nie terminy ustawowe. Problemy z odzyskiwaniem lokali od niepłacących najemców dostrzega też Rzecznik Praw Obywatelskich, który w piśmie do Ministra Finansów i Gospodarki z 8 grudnia 2025 r. wskazywał na potrzebę zmian w przepisach.

Przy najmie okazjonalnym przepisy wyznaczają najemcy co najmniej 7 dni na opróżnienie lokalu od doręczenia żądania, a sądowi 3 dni na rozpoznanie wniosku o klauzulę. Trzydniowy termin dotyczy wyłącznie sądu i nie obejmuje doręczeń ani pracy komornika, więc nie oznacza, że lokal odzyskasz w kilka dni. Według Infor.pl uzyskanie klauzuli zajmuje najwyżej kilka tygodni, a publikowane opracowania szacują cały etap od żądania do eksmisji na kilka tygodni do kilku miesięcy. Wydłużają go problemy z doręczeniem, braki we wniosku, skargi na czynności komornika (środek, którym strona kwestionuje jego działania) i obciążenie sądu.

Ile kosztuje eksmisja?

Stałe opłaty są niewysokie, ale o wysokości rachunku decydują inne pozycje. Podstawowe koszty wyglądają następująco:

• 200 zł opłaty sądowej od pozwu o opróżnienie lokalu przy zwykłym najmie;

• 50 zł opłaty od wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu przy najmie okazjonalnym;

• 1500 zł opłaty stałej od wniosku o wszczęcie egzekucji opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, zgodnie z art. 34 ust. 1 ustawy z 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych;

• zaliczki na wydatki komornika: ślusarza, transport rzeczy, dozorcę i ich przechowanie;

• wynagrodzenie pełnomocnika, ustalane indywidualnie.

Przy najmie okazjonalnym dochodzi koszt notariusza, którego wynagrodzenie za sporządzenie oświadczenia najemcy art. 19a ust. 7 ustawy ogranicza do 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, więc kwota zmienia się co roku. Publikowane wyliczenia na 2026 r. podają maksymalnie 480,60 zł netto, a za poświadczenie podpisu pod żądaniem opróżnienia lokalu około 24,60 zł brutto. Notariusz może pobrać mniej niż stawka maksymalna.

Wspomniany kalkulator z serwisu prawniczego szacuje łączny koszt zwykłej eksmisji z pełnomocnikiem na około 4500-12 000 zł, a w trudniejszych sprawach więcej. To szacunek rynkowy, a widełki podawane w różnych opracowaniach wyraźnie się różnią. Ostateczna kwota zależy od liczby czynności, oporu najemcy, ilości rzeczy do wywiezienia i od tego, jak sąd rozstrzygnie o kosztach procesu. Wydatki komornika właściciel musi wyłożyć z góry. Teoretycznie może je potem odzyskać od najemcy, ale tylko wtedy, gdy najemca ma z czego zapłacić.

Do kosztów trzeba doliczyć utracony czynsz. W przykładzie opisanym przez Infor.pl przy czynszu 3000 zł miesięcznie i roku odzyskiwania mieszkania strata przychodu wynosi około 36 000 zł, nie licząc kosztów procesu i remontu.

Jak odzyskać zaległy czynsz i odszkodowanie?

Eksmisja przywraca ci mieszkanie, ale pieniędzy trzeba dochodzić osobno. Za okres po ustaniu umowy najemca zajmuje lokal bez tytułu prawnego (bez umowy ani innej podstawy prawnej) i według art. 18 ust. 1 i 2 ustawy powinien co miesiąc płacić odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu. Jeżeli ta kwota nie pokrywa strat, możesz żądać odszkodowania uzupełniającego, obejmującego szkodę ponad tę kwotę. Przepisy te stosuje się także do najmu okazjonalnego.

Przyjmując pieniądze po ustaniu umowy, pamiętaj o art. 674 Kodeksu cywilnego, według którego jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy „za zgodą wynajmującego”, w razie wątpliwości przyjmuje się, że najem przedłużono na czas nieoznaczony. Samo nazwanie wpłaty odszkodowaniem nie przesądza sprawy, a sąd ocenia także zachowanie stron. W potwierdzeniach wpłat i w korespondencji zaznaczaj więc wprost, że nie zgadzasz się na dalsze zajmowanie lokalu.

Pozwu o zaległy czynsz i odszkodowanie nie odkładaj na czas po eksmisji, ponieważ te roszczenia się przedawniają. W przywołanym już postanowieniu z 19 grudnia 2019 r. Sąd Najwyższy, powołując wyrok z 7 marca 2014 r. (IV CNP 33/13), odnotował utrwalone stanowisko, że roszczenie właściciela o odszkodowanie z art. 18 ust. 1 przedawnia się w terminie trzyletnim, przewidzianym dla świadczeń okresowych (art. 118 Kodeksu cywilnego). Po upływie tego terminu najemca może skutecznie odmówić zapłaty. Wielomiesięczne czekanie na zakończenie eksmisji nie może więc oznaczać czekania z pozwem o pieniądze. Kaucja pomaga, ale przy kilkunastu miesiącach zaległości, kosztach komornika i remoncie może nie wystarczyć.

Pomoc przy odzyskaniu mieszkania od najemcy

Sprawę o eksmisję potrafi zepsuć błąd w umowie, w liczeniu zaległości albo w doręczeniu jednego pisma, i to niezależnie od tego, jak długo najemca nie płaci. Pomagam wynajmującym przygotować umowę najmu zwykłego i okazjonalnego, sprawdzić i wysłać uprzedzenie oraz wypowiedzenie, poprowadzić sprawę o opróżnienie lokalu i dochodzić zaległego czynszu oraz odszkodowania od najemcy albo od gminy. Jeżeli najemca nie płaci albo nie chce się wyprowadzić, opisz mi sytuację i prześlij umowę. Powiem, na którym etapie jesteś i co zrobić w pierwszej kolejności. Szczegóły znajdziesz na stronach nieruchomości i sprawy rzeczowe oraz spory sądowe, a napisać do mnie możesz przez formularz kontaktowy.

Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej.

Źródła

• Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725, art. 2, 11, 13-18, 19a-19e, 25d. link

• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, art. 61 § 1, art. 118, art. 417, art. 674. link

• Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468, art. 777 § 1 pkt 4, art. 781¹, art. 1046. link

• Kodeks karny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1342, art. 191 § 1 i § 1a. link

• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228, art. 27 pkt 11 i art. 71 pkt 1. link

• Ustawa z 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 377, art. 34. link

• Wyrok Sądu Najwyższego z 19 czerwca 2008 r., V CSK 31/08, odpowiedzialność gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego. link

• Postanowienie Sądu Najwyższego z 19 grudnia 2019 r., I CSK 318/19, odpowiedzialność gminy i byłego lokatora wobec właściciela oraz przedawnienie roszczenia z art. 18 ust. 1. link

• Wyrok Sądu Najwyższego z 15 grudnia 2021 r., IV CSKP 82/21, chwila złożenia oświadczenia woli wysłanego awizowaną przesyłką. link

• Rzecznik Praw Obywatelskich, korespondencja w sprawie problemów rynku najmu: pismo do Ministra Finansów i Gospodarki z 8 grudnia 2025 r., odpowiedź Ministerstwa Rozwoju i Technologii, pismo do Krajowej Rady Komorniczej z 13 lipca 2026 r. i odpowiedź z 12 sierpnia 2026 r. link

• Infor.pl, najem okazjonalny jako sposób na problem z eksmisją lokatorów, przykład utraconego czynszu. link

• Infor.pl, najem okazjonalny w 2026 roku, zasady eksmisji i obowiązki właściciela (30 września 2026 r.). link

• Kalkulator kosztów i czasu eksmisji, serwis notatnikprawnika.pl. link

• Notalot, koszty notarialne przy najmie okazjonalnym i eksmisji. link

• Ranking Adwokatów, ile kosztuje eksmisja. link

• Informacja.com, umowa najmu okazjonalnego i eksmisja krok po kroku. link

• Kapitalark, najem okazjonalny. link

• Kluczo, eksmisja lokatora krok po kroku. link

• Gazeta Prawna, jak odzyskać wynajmowane mieszkanie. link