Obsługa prawna spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych

Jak wygląda windykacja w spółdzielni mieszkaniowej i wspólnocie?

Zaległości w opłatach to sprawy powtarzalne: te same dokumenty, ten sam przebieg, różne kwoty. Dlatego windykację należności od mieszkańców prowadzę według jednego, ustalonego trybu. Zaczynam od wezwania do zapłaty, a gdy nie przynosi skutku, kieruję sprawę do sądu. Tryb sądowy dobieram do sprawy tak, żeby jak najszybciej uzyskać nakaz zapłaty: sprawy bez sporu kieruję do e-sądu, w którym pozwy składam w partiach, a sprawy, w których dłużnik będzie się bronić, od razu do właściwego sądu. Uzyskany nakaz zapłaty albo wyrok kieruję do komornika.

Przy stałej współpracy koszt jednej sprawy ustalamy z góry dla typowego przebiegu: od wezwania, przez pozew, po wniosek egzekucyjny. Spółdzielnia albo wspólnota wie więc, ile będzie kosztować prowadzenie dziesięciu czy pięćdziesięciu spraw, zanim je przekaże.

Jak szybko kancelaria zaczyna działać po zgłoszeniu sprawy?

Windykacja daje najlepsze efekty, gdy zaczyna się szybko: im wcześniej po powstaniu zaległości dłużnik dostanie wezwanie, tym mniejsza kwota do odzyskania i tym prostsza sprawa.

Przy umowie o stałą współpracę zgłoszenie nowej sprawy zajmuje kilka minut. Opisują ją Państwo w dedykowanym panelu klienta dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych i dołączają dokumenty, a sprawa od razu trafia do pracy, bez wymiany maili i umawiania spotkania. W panelu widać status każdej sprawy i jej kolejny krok, więc w łatwy sposób można sprawdzić, na jakim etapie jest sprawa. Na pytania zarządu odpowiadam w czasie ustalonym w umowie.

Kiedy zaległości kończą się utratą lokalu?

Przy spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu zaległość w opłatach za co najmniej 6 miesięcy pozwala spółdzielni żądać w sądzie orzeczenia o wygaśnięciu tego prawa (art. 11 ust. 1¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Sąd nie orzeknie wygaśnięcia, jeżeli członek spłaci wszystkie zaległe opłaty przed zamknięciem rozprawy, także przed sądem drugiej instancji. Po wygaśnięciu prawa spółdzielnia może dochodzić opróżnienia lokalu, czyli eksmisji.

We wspólnocie mieszkaniowej odpowiednikiem jest powództwo o sprzedaż lokalu w drodze licytacji, gdy właściciel długotrwale zalega z opłatami albo rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy (art. 16 ustawy o własności lokali). Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zaległości dochodzę w postępowaniu sądowym, a następnie w egzekucji, która może objąć samo prawo do lokalu. W sprawie o eksmisję sąd bada też, czy osobom zajmującym lokal przysługuje prawo do lokalu socjalnego, dlatego takie sprawy przygotowuję szczególnie starannie.

Jak obronić uchwałę przed zaskarżeniem?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty, jeżeli jest niezgodna z prawem albo z umową właścicieli lub narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo jego interesy. Ma na to 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali). Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie.

W spółdzielni członek może wytoczyć powództwo o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia, która jest sprzeczna ze statutem albo dobrymi obyczajami, godzi w interesy spółdzielni lub ma na celu pokrzywdzenie członka. Termin wynosi 6 tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia (art. 42 Prawa spółdzielczego), a uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna.

Reprezentuję spółdzielnie i wspólnoty w tych sprawach. Najskuteczniejsza obrona zaczyna się jednak wcześniej, przy redagowaniu uchwały i protokołu: tak, żeby wynikały z nich podstawa uchwały, wynik głosowania i sposób powiadomienia właścicieli.

Walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej i zebranie właścicieli

Zarząd wspólnoty albo zarządca musi zwołać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale. Przedmiotem zebrania są w szczególności roczny plan gospodarczy i opłaty, ocena pracy zarządu oraz absolutorium (art. 30 ustawy o własności lokali). Jeżeli zarząd nie zwoła zebrania w terminie, może to zrobić każdy właściciel.

Walne zgromadzenie spółdzielni ma wyłączną właściwość między innymi w sprawach zatwierdzania sprawozdań, udzielania absolutorium członkom zarządu, zbycia nieruchomości i zmian statutu (art. 38 Prawa spółdzielczego). Przygotowuję porządek obrad, projekty uchwał i protokoły, a na życzenie biorę udział w zgromadzeniu albo zebraniu, odpowiadam na pytania prawne i pilnuję formalności.

Umowy z wykonawcami i zarządcami

Remont dachu, termomodernizacja czy wymiana windy to umowy o dużej wartości, w których spór o jakość albo termin robót potrafi trwać latami. Przygotowuję i opiniuję umowy o roboty budowlane, umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną i umowy serwisowe, zwracając uwagę na odbiory, kary umowne, gwarancję i zabezpieczenie należytego wykonania. Gdy spór już trwa, reprezentuję spółdzielnię albo wspólnotę wobec wykonawcy, także w sądzie.

RODO w spółdzielni i wspólnocie mieszkaniowej

Spółdzielnia i wspólnota przetwarzają dane mieszkańców: w ewidencji lokali, przy rozliczeniach opłat, w dokumentach windykacyjnych, a często także w monitoringu. Porządkuję dokumentację ochrony danych, umowy powierzenia z zarządcą i firmami zewnętrznymi oraz zasady udostępniania danych, na przykład przy informowaniu o zaległościach albo udostępnianiu dokumentów właścicielom.

Współpraca może dotyczyć pojedynczej sprawy albo przyjąć formę stałej obsługi prawnej, z uzgodnionym czasem reakcji i z góry ustalonym kosztem typowych spraw windykacyjnych.